Mois : juillet 2016

Loi littoral : rapport de compatibilité entre la loi Littoral et les autorisations d’urbanisme

La primauté du rapport de compatibilité entre la loi Littoral et les autorisations d’urbanisme : une marge de manoeuvre plus importante laissant aux collectivités la possibilité de développer des partis d’urbanisme.

Par un arrêt du 9 novembre 2015, Commune de Porto Vecchio, le Conseil d’Etat apporte des précisions sur la hiérarchie entre les documents d’urbanisme résultant de l’article L. 111-1-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de l’arrêt. Il atténue le principe d’application directe de la loi Littoral aux autorisations d’urbanisme lorsqu’il existe un document local d’urbanisme compatible avec la loi Littoral. Dans cette hypothèse, l’application de la loi Littoral aux autorisations d’urbanisme s’exerce par priorité à travers le document d’urbanisme, sous réserve pour les collectivités de se saisir pleinement de leurs compétences.

I. L’ATTENUATION DU PRINCIPE D’APPLICATION DIRECTE DE LA LOI LITTORAL AUX AUTORISATIONS D’URBANISME LORSQU’IL EXISTE UN DOCUMENT LOCAL D’URBANISME

A. La contradiction relative à l’opposabilité de la loi Littoral aux autorisations d’urbanisme

Jusqu’alors, même en présence d’un document d’urbanisme local compatible avec la loi Littoral, cette dernière s’appliquait dans un rapport de conformité avec les autorisations d’urbanisme (CE, 29 juillet 1994, req. n°85532). L’applicabilité directe de la loi Littoral pouvait avoir pour effet de dissuader et parfois même de décourager les auteurs de PLU de développer des partis d’urbanisme à l’échelon local.

B. Le renforcement et la clarification du principe de compatibilité

Par cet arrêt, le CE précise le rôle subsidiaire de l’application directe de la loi Littoral lorsqu’il existe un document local d’urbanisme lui-même compatible avec la loi Littoral (PLU ou SCOT).

Dans cette hypothèse, les autorisations d’urbanisme sont délivrées en conformité avec le PLU si ce document d’urbanisme est compatible avec la loi Littoral.

Ainsi, « ce n’est qu’en cas d’absence ou de carence des documents d’urbanisme que le permis doit être directement confronté à la loi littoral éventuellement précisée par les DTA » (extraits ccl° rapporteur public sur l’arrêt).

En conséquence, cette relation de compatibilité offre davantage de marge de manoeuvre aux rédacteurs des documents locaux d’urbanisme.

II. LA MARGE DE MANOEUVRE LAISSEE AUX EXECUTIFS LOCAUX POUR SE CONFORMER AUX DISPOSITONS DU CODE DE L’URBANISME PARTICULIERES AU LITTORAL : LA NECESSITE DE PLEINEMENT EXERCER LEURS COMPETENCES

A. La nécessaire précision des documents locaux d’urbanisme

Cet arrêt remet de l’ordre dans la hiérarchie des documents d’urbanisme de manière à inciter les rédacteurs des documents d’urbanisme locaux à se saisir pleinement de la marge de manoeuvre que leur ouvre le rapport de compatibilité.

Toutefois, l’atténuation du principe d’applicabilité directe de la loi Littoral est conditionnée à la précision des documents locaux d’urbanisme et à leur compatibilité avec la Loi Littoral.

Dès lors, ce n’est que lorsque les rédacteurs de ces documents se sont saisis pleinement de leurs compétences que l’application directe de la loi Littoral sera écartée.

B. La possibilité de développer des partis d’urbanisme à l’échelon local

Cet arrêt a une portée juridique et pratique importante en ce qu’il relativise la sévérité de la loi Littoral et redonne tout leur intérêt aux documents locaux d’urbanisme dans la mise en oeuvre de partis d’urbanisme. 

Application de la TVA sur la marge L’administration ajoute une condition illégale pour les reventes de terrain à bâtir : une position contestable selon nous

Application de la TVA sur la marge 

L’administration ajoute une condition illégale pour les reventes de terrain à bâtir : une position contestable selon nous

La doctrine administrative conditionne le bénéfice du régime de la TVA sur la marge prévu à l’article 268 du CGI à une identité de qualification entre le bien acquis et celui revendu.
L’administration fiscale se fonde sur une condition doctrinale non prévue par la loi pour redresser les professionnels de l’immobilier qui entendent appliquer ce régime.

LE CONTEXTE

 Le régime légal 

Les cessions de terrains à bâtir (TAB) entrent dans le champ d’application de la TVA.

Le principe est la taxation sur le prix total (article 257 du CGI).

Le régime de taxation sur la marge sur option est prévu à l’article 268 du CGI pour les reventes d’immeubles bâtis ou TAB dont l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction (en cas d’acquisition auprès d’un particulier non assujetti par exemple).

La base d’imposition à la TVA est alors constituée par la différence entre le prix de revente (HT) et le prix d’achat (HT) du terrain à bâtir.

La problématique

• Un marchand de biens (MDB) par exemple :
• acquiert auprès d’un particulier un ensemble immobilier (immeuble bâti doté d’un terrain constructible) ; 
• procède à une division parcellaire ;
• revend indépendamment l’immeuble bâti du terrain à bâtir.

S’agissant de la revente du TAB, l’opération d’acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction, le MDB opte pour la TVA sur la marge prévue par la loi et reverse ainsi une TVA moindre.

Cette application stricte de la loi est aujourd’hui remise en cause par l’administration fiscale au motif que le MDB a acquis un immeuble bâti et revendu un TAB

LA POSITION DU FISC

 Une doctrine qui ajoute à la loi

L’administration fiscale fonde ses redressements sur la doctrine administrative qui considère que pour bénéficier du régime de taxation sur la marge, les biens (TAB ou immeuble bâti) doivent être acquis et revendus sous la même qualification 

Pour ce faire, elle requiert, dans l’acte d’acquisition, une ventilation du prix afin de détacher le prix du bâti du prix du TAB et exige, contre toute attente, une division cadastrale préalable à l’acquisition ! 

 

Un avenir limité

Cette condition d’identité de qualification fiscale requise par l’administration fiscale est contestable à plusieurs égards:

• Elle n’est pas prévue par la loi ;
• Elle est également non prévue par la directive TVA et doit donc être considérée comme non conforme aux règles communautaires ;
• Elle ressort exclusivement de la doctrine.
• L’administration ne peut fonder ses redressements sur une doctrine qui ajoute à la loi.

A noter

Deux questions écrites sur cette problématique ont été posées au Ministre des Finances et des Comptes Publics, restées sans réponse à ce jour. 

• Question 1
• Question 2

 

Que faire ?

En attendant une réponse ministérielle ou que le juge statue sur cette question, deux possibilités s’offrent aux professionnels qui réalisent des cessions de TAB issus de divisions d’ensembles immobiliers :

• Poursuivre en l’état avec le risque d’un contentieux: 

Continuer d’appliquer le régime de la TVA sur la marge tel que prévu par la loi et en cas de rectifications, contester pour doctrine illégale.

• Opter pour une division parcellaire préalable à toute acquisition : 

Solution très contestable selon nous : elle comporte un inconvénient économique majeur (en terme de plus-value : le particulier vendeur ne pourra plus, bénéficier, pour l’ensemble, de l’exonération en cas de cession de sa résidence principale : la cession du TAB sera soumise à plus-value).

Néanmoins, nous conseillons d’y recourir en cas de détention trentenaire de l’immeuble avec son terrain (dans ce cas, exonération totale pour durée de détention).